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香港經濟轉差原因

你這些週期的上落通常都是外圍帶動，最近外圍，即使你說美國那些數據都差了，比如消費信心或者樓市供應的銷售數字都差了，這不是純粹香港的現象，全球來說因為高息口維持了這麼久，漸漸地對經濟壓抑的效果便可能會浮現出來，初期是投資生產的領域，現在就開始是一些消費、就業的領域亦受到影響，就算美資也有裁員，何況是香港，其實漸漸有一些緊縮的效應出現，這是無可避免的，但直至現在看到的不是一個大跌的情況，也算是有跌序，今次這個經濟週期不算是很糟糕，不算是很惡劣，就算是衰退也好，只是中等程度的衰退，不是特別厲害的情況，當然不同的地方也有不同的因素，因為香港接壤中國內地，內地現在情況很嚴重，令這次的情況就和08年相反，反而香港這邊就沒什麼，雖然說股市跌得很厲害，但樓價沒怎麼跌，整體來說失業率不是升得很高，但這次似乎重災區在我們這邊，而不是在美國那邊，美國那邊很明顯就沒什麼影響，所以如果你說論地方的相異之處，不同的地方就是這樣，但是週期都會出現的，如果大家是好的都會好，大家衰退的都會衰退，不過人家可能衰退得沒那麼嚴重，我們就衰退得比較嚴重點，分別就是這樣。

對比97年金融風暴﹑08年金融海嘯經濟情況

其實看你本身的經濟，有沒有出現一個很嚴重的泡沫，這個是很重要的，每一次經濟衰退，其實都是過熱然後泡沫爆破，大家縮手也是這個原因，過熱和泡沫不一定是在市場上，市場有市場的參考指標，比如說股市你量一下P/E（市盈率），這個可以看到，但是純粹論本身內部整體的需求，都可以去到一個過熱的狀態，大家不斷消費不斷買東西，請人不問價不斷加工資，搶人才，每個企業都這樣做，這些就是經濟過熱的表徵，如果經濟長期處於過熱的時候，就已經是泡沫化，當然不是太容易知道，因為我們所謂泡沫，泡沫或者過熱與否，相對於均衡或平均，均衡和平均，人在森林，有時候你就算當下拿到很多數據也好，你不是太容易掌握到，究竟那個時間，究竟那個均衡點在哪裡，不是太容易算出來，事後計算就當然算得到，升完之後跌下來，那些當然可以看到，但是升上去的時候，還沒跌下來的時候，你不知道升上去的那個叫偏離了平均，還是原先的平均都升上去了，等於你現在看那些圖，當你所有東西都升上去的時候，那些移動平均線都會一起上去，跌下來的時候，你的均線就一樣跟著下跌，所以均衡或者平均，不是那麼容易在上升的時候，有泡沫的時候看到的，如果泡沫得厲害的時候，跌下來也會相對厲害，所謂復原得久，便通常是這種情況，你看到，例如以97作例子，整個亞洲充斥著一股炒賣熱潮，但那時候炒賣的原因是，因為90年代初美國衰退，接著便到，歐洲大衰退，那全個地球都衰退，那些錢便全都流向亞洲，其實是一段時期的資金轉移現象，因為歐美都衰退，那些錢沒地方投資，便流過來亞洲，那些資金流進來，不是因為原先的基本因素變強，純粹是資金湧入，當錢多了，市場自然升，那物價上升的時候，如果原先的基本因素是不匹配的，什麼叫基本因素？，比如原先該領域的科技是不是有提升？，原先的生產力是不是有提升？，原先的經濟產業是不是較以往多元化？，或者有促成新產業的出現？，當時其實並沒有，都是原來的樣子，那當基本因素是跟原來一樣的時候，而價格推高的時候，就變成經濟泡沫了，泡沫不一定只是形容市場，當時經濟都有過熱情況，當經濟過熱的時候，你將經濟去量度市場，比如說將市場對比經濟，那你會說，合理啊，經濟都這麼厲害，市場上升自然是理所當然的事，那麼你便看不到市場有泡沫，你以為沒事的，因為經濟情況很好，但其實經濟已經是over了，經濟都可以過熱的，太超過了，當你看的金融市場，是與經濟基本因素有關的時候，那你便覺得沒有什麼不妥，那發生了再回想的時候，原來全部都有問題，到那時候才知道，很多時候都有這些情況，就是過熱太厲害了，市場回落的時候，槓桿用得太盡了，那就時間會久，通常如果你的經濟過熱，有些測度的，如果說是純粹消費，賺一塊錢花一塊錢，這些便不是過熱，通常消費是很難造成過熱，例如是吃飯，你能吃多少碗呢？，吃幾碗就已經吃不下，但是如果經濟不只是消費，有很大比重是在投資上，那情況就不一樣了，這是你正在做將來的事情，什麼是投資？，花時間的東西才叫投資，凡是投資就是一個跨期的活動，跨時期的經濟活動，你現在去做明天﹑後天﹑後年的活動，這樣做的時候，就看似經濟很景氣，等於債務一樣，其實沒有分別，發債都是一個跨期的活動，舉凡所有東西，跨時期進行的時候，不是即期進行的，不是當天賺一塊錢，當天花一塊錢，你是一直投資的，投資就是先做將來的事，借債就是先花將來的錢，總之涉足一些跨將來的事情，當你跨到過火的時候，那一回落去槓桿，那便大問題了，往往都是投資借得太盡，當經濟回落的時候，很多時候就是，一回落的時候很多事情頂不住了，槓桿化了的時候，你可能，不應該賺一百塊的，你賺一百塊，甚至賺二百塊、三百塊，你花的時候當然很爽快的，花了之後跌下來，不夠花了，那就出事了，就是很多時候就是，就是這種現象，令整個經濟週期是拉長，要一個相當長的時間復原。

財政儲備持續下降引致的經濟問題

庫房的問題是，與政府較大關係，多於是人民的問題，人民的錢包沒有這個情況，大家自己因應情況自己花，如果說，庫房有問題，或多或少是一個管治上的問題，整個政府處理上不好，那政府解決不了庫房問題時，當然長期來說是有機會製造出問題，經濟制度、金融制度會有問題，現在還未出現問題，庫房還有儲備，但儲備下降了很多，長遠來說，我想不是庫存的問題，將儲備拿出來計算，財政儲備有幾千億，另外還有外匯儲備，加起來也不是少，全世界像香港這麼有錢的地方，我相信也不多，但是現在看到那個跌的趨勢，是令人憂慮的，比如萬一億的儲備，在幾年間跌至七千億，那再過幾年的話，就全都沒有了，很快便清零，整個政府最擅長清零，那你現在清零了，大家便會想，所有香港人存的錢就全沒有了，然後便要舉債渡日了，和其他新興國家差不多情況，那怎樣去平衡每一期的收支，現在是一個問題，直至目前為止香港還沒有進入衰退，現在還有經濟增長，但還有赤字的話，其實是大問題的，照道理說，政府的收支是和經濟直接掛鉤的，便是經濟好的時候，政府水漲船高，收入便會高，經濟差的時候便會赤字，那經濟差的時候，赤字還有藉口，例如說要救濟，要救市等等，很多方面，那政府開支便會很多，但是經濟好的時候，就像是現在沒有衰退的時候，沒有理由是赤字的，如果這時是赤字的話，當衰退來時，那赤字豈不是更嚴重？，所以現在經濟變成這樣，是一個結構性的問題，多於一個週期性的問題，結構上怎樣去平衡，這個很重要，當然有很多冤枉錢，無謂的錢不知用到哪裡去了，這個肯定是一個，我想未必是政府自己的因素，用於國安方面的開支也不少，不知道用到哪裡去了，但就算不說那方面的支出也好，有些開支的用途是很愚笨的，例如無謂地派消費券，其實真的很多餘，解決不了貧富懸殊之餘，更令庫房很大部分的儲備減少了，你花了錢，如果你只是針對一些弱勢或者貧窮人士，某程度上也算好一點，如果不是的話，亂花的話，為什麼要這樣去虛耗那些儲備呢?

樓價與利息的關係

影響樓市有很多因素，利率是其中一個，我會說利率更不是一個很彰顯的因素，你如果將香港的利率和樓價一起比較，其實關係不是很強，很多年以來都沒有什麼特別關係，因為很多年以來利率都沒有變化，你可以看到這麼多年以來，利率不變，但是樓價不斷上升，你就可以看到為什麼，這是很難解釋的現象，如果你拿變化來解讀變化，有其他因素更加直接影響樓市，比如說經濟的盛衰，這個因素的影響較直接，樓價週期其實很長，一個樓價週期是十幾二十年，遠比經濟週期長，也比利率週期長，所以其實不是純粹利率，或者經濟週期可以解釋得到，也不是說沒有影響，很多時候樓價跌都是與經濟衰退同步發生的事，有樓價跌就有經濟衰退，但是有經濟衰退就不一定樓價跌，一個樓價週期可能是數個經濟週期，但是和利率週期的關係便沒有那麼明確，如果要加息加至令物價跌，至少要加數厘，就像這次或者2007年那次，但是不是每次加數厘樓價便一定跌呢？，那又不是，你回看八十、九十年代，很多時候也要加數厘息，樓價也不一定跌的，所以那個關係不是那麼容易讓你看得到，反而是說，如果利率有週期，每數年加一輪息，當然經濟都是有週期的，每數年可能衰退一輪，通常是這樣，如果你拉長一點，可能十年八載才會發生，其實中間應該還有一個週期，不過可能不太明顯，數據上不容易觀察得到，當你將兩個週期疊起來變成一個，就好像一個週期是十年，上一次十年前，這次十年後，有一個利率週期，便會令經濟有週期，你壓抑這些東西，你壓這些東西的時候，當然經濟會下跌，但是經濟向下收縮的時候，不一定會拖垮樓市，如果樓市原先不夠泡沫化，不夠過熱，它從冷卻到過熱，都需要相當長的時間，因為整個樓市很多東西都很慢，批地、建築期、買賣樓宇也是，買一層樓和買一手股票，所需時間差很遠，整體上樓市是靜態很多慢很多，所以週期內很多東西都拉得很長，引致樓市要發展到一個，充分泡沫化的程度，當經濟衰退一來的時候，要拖累樓市下去，不是每次都可以的，所以不是每一次衰退，都看到樓市會跌，但是這次不跌，下一次也有一個機會，但這次的衰退還沒到，這次衰退還沒到的時候，樓價都已經在下跌，當衰退來到的話，將樓價再進一步扯下去，的可能性就很高，加上現在的背景，加了幾厘的息，以前的加息是，可能加兩三厘，一兩厘就沒了，很多時候一兩厘息，差距不是很大，反過來存款多給一兩厘，回報未必是很顯著的，但幾厘差距的話，效果是很明顯的，整個數可能有些算不清，數算不清價就下跌，事實上你看到香港，息口一直都跟足美國，我沒有說不跟，你看拆息，銀行定期也五厘多，數一定跟足的時候，如果銀行給存款也有五厘多，假如你向銀行借錢，利息肯定不止這個數目，除非銀行願意虧蝕，所以這麼高的息口下，要借一筆貸款，存款也五厘多，至少四﹑五厘多，你借這筆錢，六、七厘一定跑不掉，甚至要七、八厘，如果以美元計算，八、九厘，這樣的利息，你問問自己樓價，有沒有10%以上的升幅，如果你的樓價，一年，給不到10厘以上的升幅，或者其他任何投資也是，你給不到這樣的利息回報，人們是不會借的，就算借了都不想做，都想退回頭，為什麼東西退回頭，就是這個原因，由息口影響投資機制，就是這樣來的，當然另一樣東西就是看前景，前景就是，比如整區來算，看好香港嗎？，當然看好就不會這麼多人移民，這麼多人走，也看到一個週期，除了人口因素之外，政治因素之外，經濟因素，比如中國內地的樓市是這樣下跌，香港總是說土地不足，那些人說，中國內地現在不是了，供應多到不得了，鬼城處處，如果樓市週期，被同化的時候，短線來看，要看好也有難度。

樓價與租金背馳之迷

一就是滯後因素，因為樓價跌，或是跌得急的初期，跌的初期，跌得急的初期，其實會有一班本身是買家，轉租的，先觀望一下，一跌可能，看它都沒這麼快跌完，都可能，最少要持續幾個月，一hold就hold幾個月，多看幾個月都還在跌，那就繼續租，很多人這樣想，所以一開始，是有這樣的現象，但這個現象照道理，只會持續幾個月左右，幾個月之後，如果你的樓價真的，一下子下跌的時候，那你那個租金，很難不跟上，因為租金和樓價本身，是有等息的關係，就是折現的關係，當然息口的變化，是會有影響的，但是你又很難說，短期內的息口，會突然轉變，暫時看不到美國說，明年突然將息口，減到零，然後實行量化寬鬆，如果沒有這樣的變化之下，可能息口的變化，都是相對少的，你折出來的數字，不會差很遠，我假設現在的樓價，有這個預期也好，其實是，照道理樓價動的幅度，是多於租金動的，第二個因素，就比較獨特一點，就是這段時間，香港瘋狂地放內地人進來，數以十萬計的人放進來，你在統計處看那個數字，就是每半年的人口，近來六月底報的那個數，飆上了高位，高達十萬﹑二十萬，多到誇張，飆了上去，你看現在，雖然香港有很多人移民，但是他拉開閘門，湧進來的那些人更可怕，因為那裡真的是大規模失業，你湧過來，明顯地是派錢給你，那麼多人湧過來，睡哪裡？，你不會睡在街上，所以那些人，尤其下來的，不一定是整個家庭下來，可能是單身的，一個人下來，要一個單位，如果十萬人來，可能要十萬個單位，可能是這樣計算的，未必是整個家庭來的，如果以移民來說，就一個家庭計算，比如你香港人，舉例來說 走了三十萬個人，可能三十萬個是十萬個家庭，就要十萬個單位，假設香港撤走了，一個三人家庭，騰出一個單位，而移民來的每一個人需要一個單位，那對租樓的需求突然大了很多，但你也看到，如果這個因素去彰顯的話，來的這班人都不是很富貴，如果來的這班人很富貴，下來就會買樓，而不是租樓的，以內地人的性格，去那個地方，第一件事一定是買，買了不吃虧，一向都是這樣做事，租樓的話，第一他都不看好樓市，第二可能他都不打算長期留在這裏，如果打算長期留在這裏，他會買，如果租樓的話，都是過河濕腳，暫住，都不是打算長期留在這裏。

樓市好能救經濟？

是的，但不是很健康，等於你過去的20年，內地經濟都是樓市帶動出來的，你又不能說它沒有增長，它有一段時間更錄得雙位數增長，用磚頭去打造GDP一定是快的，建一層樓不需要很長時間，如果你身邊試過，你見它建樓的話，很快就能建出來，每個單位都，現在值一千萬，當年也值幾百萬，算一算會得出很大的數字，但這樣不是很健康，這樣發展，經濟增長，如果靠這些東西的話，會很快達到很高，但也都很容易做過火了，就像現在內地一樣，不知不覺供應多了差不多一倍，我看報紙說，香港也一樣，有一段時間整天說，不夠酒店，又不夠辦公室，早幾年前又說要打造香港，黃金數十年，你現在看回頭，真的是BIG JOKE，全世界最大的笑話，現在那些酒店，全部都沒有人住，那些辦公室空置率多高，有時候突然間增加大量供應，回頭看你會覺得很傻，那個供應可能是超過了，等於有些基建，做了卻沒有需求，沒有人使用，現在住宅會不會發生同樣情況，我也很難說，你現在看就說，就說不夠，就說供求緊張，又說劏房，價格一跌下來環境就不同，很多需求在升的時候才有，需求升的時候才有，需求價格一跌下來就沒有了，供應又會很快出來，價格會調節供求，所以政府很多時候，很傻，每個政府都是這樣，數了幾個單位，夠不夠供應，數了幾塊地，其實不是這樣看，價格會影響所有東西，如果真的給人住，不是拿來買賣的話，倒還好，但現在不是，本身資產樓市，給很多人拿來炒的，以致價格不行的時候，人們停止炒賣，供應又會很多。

匯價影響港人外流消費？

匯價是有些影響，但不是壓倒性的影響，你看見香港人去旅遊，也不只是限於貨幣貶值的地方，人民幣、大陸、日本，不只是去這些地方，當然港幣掛美元，到處都是這樣，相對來說是貶值了，相反現在港幣跌了，其他貨幣升值了，是不是不外遊呢?，那又未必，最近上內地或去日本，我看情況也差不多，美金跌了下來，所以有這樣的考量，順便會想一想，但去不去一個地方，你問很多人去旅行，第一步是先想匯率嗎?，我想不是，旅遊其實不太影響經濟結構，因為在很多地方，旅遊佔經濟比例很低，不高，香港也是，只佔GDP幾個百分比，以前是不超過5%，如果只有這麼低的比例，經濟結構也是看大比例的產業，大比例的以前是，金融、地產、專業商貿服務，都是那些，那些和旅遊沒有關係，那些全部在辦公室進行，在你見到的寫字樓，樓上的地方進行，所以，通常有旅遊活動，會令到氣氛不同了，感覺不同了，以前來說就平衡一點，有出有入，有港人外出，有旅客來港，但近年香港的形象，一落千丈，引致沒有外國客，只剩下那些內地客，那些內地客來到，現在又不像以前那樣，大手地買東西，現在是很精打細算地消費，你看到零售前線的銷售額，是不太理想的。

預測2024年香港經濟及匯市展望

我想2024年的情況，不會和2023年相差很遠，會差一點，都是跟著外圍環境走，外圍都是會弱的，可能會出現衰退，但我們已衰退了幾年，感覺上差距不會很大，不會很強烈，加上最近幾年都沒有泡沫化，沒有升過，沒有升過就很難跌很多，唯一明顯的可能是失業率會升，我想已經達到全民就業的水平，當然這有受到工種等因素影響，整體來說和外圍的週期差不多，如果以匯市來說，看樣子美金會在高位浮動一點時間後，就差不多走完大升的週期，我懷疑明年較後期，都有機會回落，由最高位水平，當然大前提就是衰退走得差不多，股市有機會見底，整體股市可能做了些底，商品也做了些底，通脹再回來，美金其實是會走一個大跌的週期，但你不要預計一年會跌很多，一年平均都是五六格左右，十格八格就很多，假設美金升至110水平，然後從明年後期跌到後年年初，最後可能只跌回100水平，如果目標是90、80，你要多給幾年，不要預期一年可以達到，不會這麼快。